Jeden úřad, jedno rozhodnutí. Žádný zázrak s novými byty ale nečekejte

Co skutečně změní nový stavební zákon

Nedostupnost vlastnického bydlení už není problémem několika nejdražších měst. Pokud srovnáme roky 2019 a 2025, vidíme, že počet průměrných mezd potřebných ke koupi jednoho metru čtverečního bytu vzrostl ve všech krajích. Bydlení se tedy vůči příjmům zhoršuje celostátně, byť se intenzita problému mezi regiony výrazně liší. Podotýkám, že se jedná o hrubé mzdy a věřím, že všichni utrácíte svoji čistou mzdu, takže výsledné číslo by bylo vyšší.

Nejhůře je na tom podle očekávání Praha. Ani vyšší úroveň pražských mezd nedokáže vyrovnat mimořádně vysoké kupní ceny: v roce 2025 bylo na jeden metr čtvereční potřeba více než dvojnásobek průměrné měsíční mzdy v kraji. Praha je tak nejméně dostupným regionem nikoli navzdory své ekonomické síle, ale proto, že nabídka bydlení dlouhodobě nestačí tempu, jakým roste poptávka. Zajímavé je také, že se s Prahou paralelně zhoršuje situace i ve Středočeském kraji. Nejde tedy ani o jednoduchý příběh, v němž lidé utíkají z drahé Prahy za levnějším bydlením za její hranice, ani o situaci, kdy by se obyvatelé Středočeského kraje masově stěhovali do Prahy. Cenový tlak roste v obou propojených regionech.

Častým problémem je, že vysoká cena je něco, co je považováno za výchozí bod veřejné debaty ve stylu: „Číslo na cenovce moc velké, musíme toto číslo snížit.” To se pak odráží ve snaze vymýšlet všelijaké regulace, dotace a cenové zásahy. Jenže cena není porucha, kterou můžeme „přelepit” novou legislativou. Problém je hlubší — cena je pouze výsledkem situace na trhu, která odráží to, kolik lidí chce bydlet a kolik bytů (a za kolik) jim dovolíme postavit. V kontextu bytové situace se ostatně spíše než o trh jedná o byrokratický maraton.

Navíc je faktem, že za růstem cen nestojí jediná příčina. Svou roli hraje například také drahé financování projektů i změna životního stylu lidí, kdy více lidí chce bydlet samostatně a ve městech. Pokud by trh fungoval, za normálních okolností by vysoké ceny představovaly signál a motivovaly k větší výstavbě. Nové projekty však narážejí na územní regulaci a limity při výstavbě. O dlouhých a nepředvídatelných povolovacích procesech nemluvě. Co bohužel některým, zpravidla sociálním inženýrům, nedochází, je, že každý den, kdy se stavba zpozdí, se promítne do vyšší ceny pro koncového zákazníka. Stejně tak se v ceně pro zákazníky odrazí každá další nákladná povinnost pro stavebníka. Developer tyto dodatečné náklady ze své lásky k dostupnému bydlení skutečně neabsorbuje.

Každý chce bydlení… ale ideálně na druhé straně republiky

V praxi na sebe často a pravidelně naráží dva zájmy. Prvním z nich je snaha co nejrychleji, nejlépe a co nejúsporněji realizovat stavbu. To je pochopitelně zájem developera, z čehož dále profitují i spotřebitelé. Některým lidem je tento mechanismus známý od roku 1776, jiní jej zatím stále považují za podezřelou novinku. Na druhé straně pak stojí zájem všemožných lidí promlouvat do podoby, kterou bude mít jejich okolí.

Čtěte také:

Tady se dostáváme k trade-offu, jehož podstata celé řadě lidí uniká. Klíč spočívá v tom, že pokaždé, když do procesu přípravy výstavby a výstavby samotné začneme promlouvat, a výsledkem bude zdržování celého procesu nebo vršení podmínek a povinností na toho, kdo staví, konečná cena poroste. Každé další stanovisko, odvolání, podmínka nebo omezení může mít pro toho, kdo je uplatňuje, racionální důvod. V součtu to ale znamená, že se vytváří systém, kdy má téměř každý možnost hájit svá „práva” bez ohledu na to, že účty za tato „práva” zaplatí někdo jiný.

Jedním z dobrých příkladů tohoto střetu je památková péče. Z ochrany památek se však nesmí stát univerzální odpověď na otázku, proč něco nejde. Byť někteří zjevně žijí v přesvědčení, že města jsou muzea pod širým nebem. Rozumím, proč je památková péče důležitá, ale nesmí se z ní stát posvátná kráva, před kterou se musí automaticky zastavit každá modernizace, dostavba nebo nový projekt. Právě tady nový stavební zákon míří správným směrem — památková péče se má stát součástí jednoho společného rozhodování, nikoli další samostatnou překážkou na dlouhé trase vedoucí ke stavebnímu povolení. Role památkářů by z mého pohledu měla být nanejvýš taková, že řeknou, co je skutečně nutné chránit; neměli by ale mít možnost držet celý projekt v šachu. Bohužel se mezi námi stále najdou tací, kteří si třeba Prahu spíše představují jako muzeum s výhledem zdarma pro ty, kdo v ní už bydlí. Co na tom, že účty za takovou „ochranu” panoramatu nezaplatí autor fotografie, ale lidé, kteří si v Praze teprve hledají bydlení.

Ilustrovali jsme si problém, na který cílí nový stavební zákon, jehož hlavní princip zní: jeden úřad, jedno řízení a jedno rozhodnutí. Nezainteresovanému člověku to může připadat jako samozřejmost, ale dnešní role stavebníka by se občas dala přirovnat spíše k profesi kurýra — už jen tím, že obíhá všechny možné instituce a sbírá stanoviska. Nová úprava má tuto koordinaci přesunout tam, kam patří — tedy dovnitř veřejné správy.

Možná přehlíženou, ale o to podstatnější novinkou je fikce souhlasu, po které jsem osobně velmi volal. V praxi to znamená, že pokud dotčený orgán do určité lhůty nevydá své stanovisko, má se za to, že se záměrem souhlasí. Dosavadní logika byla v zásadě jednoduchá: pokud úřad mlčí, čeká stavebník. Pokud nově dotčený orgán nevydá ve své lhůtě stanovisko, nebude již svou nečinností držet celý projekt jako rukojmí. Nejde samozřejmě o automatické stavební povolení, ale o důležitou změnu principu: náklady mlčení státu by neměl nést stavebník.

Pozitivně hodnotím také změnu v rámování celé úpravy, která se posouvá od negativního (hlavně ať nevznikne něco, co by někomu mohlo vadit) k pozitivnímu (tedy tak, aby pro území vznikl potenciál pro nové projekty nebo bydlení). Důležitou a pozitivní změnou myšlení si prošel také vztah územního plánování a povolování staveb. Zatímco v územním plánování se má rozhodnout, jakým způsobem se má obec rozvíjet (kde se bude co stavět, jak vysoké budou budovy apod.), povolování konkrétní stavby už má spočívat spíše v odborné kontrole, zda daný záměr odpovídá například schválenému plánu nebo zákonným požadavkům. V praxi to přinese příjemnou novinku, že jakmile se pravidla pro výstavbu jednou schválí, nemá se u každé nové cihly znovu a znovu otevírat filozofická debata o tom, zda se na daném místě má vůbec stavět.

Čtěte také:

Další prakticky velmi důležitou změnou, na kterou se poměrně zapomíná, je okamžik, podle kterého se projekt posuzuje. Rozhodující budou nově pravidla platná v den podání žádosti a nebude již hrozit, že se během několikaletého řízení změní právní úprava, což je další náklad pro stavebníka, který na to musí reagovat. Dosavadní úprava fungovala pro stavebníky asi tak, jako kdyby se během fotbalového zápasu měnila pravidla.

Dobrý směr, nikoliv zázračný lék

Přehnaný optimismus není na místě, natož oslavy. Zákon jako takový žádný byt nepostaví. Stejně jako kdybychom vyhlásili bydlení za lidské právo — tato deklarace také nepostaví jediný byt. Bydlení totiž nelze nařídit, musí se postavit. Novela může odstranit část zdržení a nejistoty, ale nevykouzlí stavební pozemky, nezmění restriktivní územní plány ani postoje lokálních politiků a veřejnosti.

Brzdou mohou stále být nejrůznější místní pravidla. Každý výškový limit, povinné umístění parkovacího místa, odstupy budov nebo požadavky na zeleň mohou mít samy o sobě smysluplný důvod. Jenže se nám může stát, že projekt bude připomínat počínání Pejska a Kočičky, kteří pekli dort ze samých dobrých ingrediencí. Na drahém městském pozemku povolíme postavit nízký dům (pro zachování výhledu na řeku), obklopíme ho parkovacími místy (aby bylo na silnicích více místa a lidé netrpěli klaustrofobií) a budeme požadovat povinné plochy zeleně (pro zmírnění klimatického žalu) — následně se vážně divíme, proč jsou byty drahé. Pachatelem je pak samozřejmě trh.

Moji naději v souvislosti s modernizací procesu přípravy výstavby také brzdí fakt, že stát nedokázal v minulém volebním období ani spustit IT systém pro stavební řízení. Proto jsem opatrný pokaždé, když slyším, že stát tentokrát vše urychlí, propojí a zjednoduší. Snad se nedočkáme vytvoření nového úřadu, formuláře a telefonní linky, na které vám vysvětlí, proč nic z toho nefunguje.

---

Newsletter vznikl díky podpoře mezinárodní poradenské společnosti RSM, vašeho partnera nejen pro daně, mzdy a technologická řešení.