Lži o krizi bydlení v Praze. V prázdných investičních bytech problém rozhodně neleží

Jan Chabr: Potřebujeme zahustit střed, ne se rozlévat do krajiny

Spojte Prahu s Plzní a vznikne „Plaha” o 1,58 milionu obyvatel. Spojte Prahu s Brnem a máte „Brahu” o 1,78 milionu. Přesně tolik lidí budeme v hlavním městě potřebovat někde ubytovat. Jediná rozumná odpověď není stavět druhou Plzeň za Zličínem – je nutno zahustit Prahu samotnou. Metropolitní plán to konečně umožní. Není dokonalý. Ale je nutný.

Praha má problém s bydlením, ale ne takový, jaký si často namlouváme. Za posledních patnáct let vyrostly ceny novostaveb zhruba o 214 %, starších bytů o 282 %, nájemné o 260 %, zatímco mzdy jen o 120 %. Problém Prahy neleží hlavně v několika tisících prázdných bytech, ale v dlouhodobém nedostatku nové nabídky.

Hlavní příčinu totiž nehledejme v „prázdných investičních bytech”, kterých je podle dat distributorů elektřiny v celé Praze méně než 10 000, ani v Airbnb. Skutečnost je prozaičtější: Praha měla k 31. 12. 2025 přesně 1 407 084 obyvatel a v roce 2025 dokončila pouhých 5 326 bytů – meziroční propad o 18% oproti 6 511 bytům v roce 2024. To znamená, že Praha dnes staví jen 3,78 bytu na 1 000 obyvatel, zatímco evropské metropole se obvykle pohybují kolem 5–8. Potřebovali bychom 15 000 až 20 000 ročně.

A trend zrychluje špatným směrem. Ve třetím čtvrtletí 2025 byla v Praze zahájena výstavba pouhých 599 bytů, což lze přičíst i nervozitě způsobené cenami stavebních prací. Za celý rok 2025 počet zahájených bytů klesl o 9,9% . Korelace mezi přílivem nových obyvatel ve městě a růstem nájmů přitom dosahuje hodnoty r = 0,947. Tedy jde o učebnicový důkaz, že absorpční kapacita města je vyčerpaná a nabídka se nestíhá ani zdaleka přizpůsobit poptávce.

Čtěte také:

K tomu přičtěte tichý motor krize: průměrná velikost pražské domácnosti klesla z 2,20 v roce 2001 na 1,88 v roce 2026, což znamená nárůst skryté potřeby bytů o 38% bez jediného nového obyvatele. Méně lidí pod jednou střechou, více domácností, více bytů. Tahle matematika je neúprosná.

Stavět dovnitř města

Praha má hustotu zhruba 25 obyvatel na hektar, zatímco Vídeň 44, Mnichov 41, Milán 73. Máme tedy obrovský prostor zahušťovat. Přesně to je hlavní přínos Metropolitního plánu, který umožní vznik až 350 tisíc nových bytů, převážně na brownfieldech a v dobře dopravně obsloužených lokalitách. Plán explicitně preferuje princip „návratu ke středu” před rozléváním do krajiny.

Proč na tom záleží? Protože jeden hektar kompaktního města pojme 270 bytů a 540 obyvatel s investičními náklady 155 tisíc na obyvatele a docházkovou vzdáleností 350 metrů k metru. Stejný hektar suburbánní zástavby pojme jen 12 bytů, 28 obyvatel, stojí 704 tisíc na obyvatele a metro je 8 kilometrů daleko. Místo budování „druhé Plzně” na okraji Prahy, tedy města o velikosti 180 000 obyvatel kdesi za Zličínem, můžeme stejný počet lidí ubytovat uvnitř existující infrastruktury.

Jenže k tomu potřebujeme územní plán, který to umožní. Současný plán z roku 1999 to neumí a jeho platnost končí 31. 12. 2028. Bez Metropolitního plánu nás po Silvestru 2028 čeká územní vakuum. Tedy přesně to, co Praha potřebuje ze všeho nejméně.

Přednosti i limity plánu

Metropolitní plán má několik nesporných předností. Je přehlednější než starý územní plán z roku 1999, víc chrání charakter jednotlivých lokalit, brání nekontrolovanému rozpínání města do krajiny a zároveň jasněji určuje, kde a jak intenzivně lze stavět. Zároveň poprvé v historii Prahy zavádí plošnou výškovou regulaci a chrání klíčová panoramata města.

Právě výšková regulace je ale také dobrým příkladem limitů současného kompromisu. Výsledkem dlouhé debaty je strop 100 metrů a ochrana 44 vedut. To je z hlediska stability pravidel důležité, ale zároveň je fér říct, že v některých rozvojových lokalitách není tento rámec příliš ambiciózní a odráží spíš křehký kompromis s dotčenými orgány než maximum možného rozvoje.

Čtěte také:

To ovšem není argument proti Metropolitnímu plánu. Je to argument pro realistický pohled na něj. Tento plán není všelék, ale je to jedna z mála skutečných pák, které česká samospráva v oblasti rozvoje města vůbec má. Daňovou politiku ovlivňuje minimálně, stavební zákon píše parlament, hypoteční trh ČNB, migraci stát. Územní plán je jeden z mála skutečně mocných nástrojů, kterými může město formovat svůj rozvoj. Pokud ho promarníme, ať už neschválením, nebo schválením verze plné kompromisů zaříznutých na nejnižším společném jmenovateli, nedostaneme rychle další šanci k vytvoření nového.

Současně si nedělejme iluze, že samotný plán problém vyřeší. Praha potřebuje téměř čtyřnásobné tempo výstavby (z dnešních 5 326 bytů na 15–20 tisíc ročně), silnější veřejný nájemní sektor (dnes 4,3% z celkového počtu bytů v Praze, a zlomek co mají jiná evropská města), rychlejší povolování (dvakrát delší než ve Vídni) a politickou odvahu říct, že zdanění prázdných bytů situaci systémově neřeší. Alternativa neschválení je územní vakuum a kolaps rozvoje po roce 2028.

Zároveň se připravme na to, že už za několik let bude potřeba revize výškových limitů v lokalitách, kde dnes veto převážilo nad zdravým rozumem. A hlavně přestaňme předstírat, že krizi bydlení vyřeší různé formy nové regulace. Vyřeší ji jedině to, že začneme stavět tam, kde to dává smysl. Tedy uvnitř města, hustě a v lidských blocích, ne na další zelené louce za okruhem. Metropolitní plán je k tomu nutná, nikoli postačující podmínka.

Autor je zastupitel hlavního města Prahy, člen TOP 09.

---

Newsletter vznikl díky podpoře mezinárodní poradenské společnosti RSM, vašeho partnera nejen pro daně, mzdy a technologická řešení.